发布时间：2024-1-28
前言：
近期，金融监管总局和人民银行先后公布了2023年住房按揭贷款发放金额和年末个人住房贷款余额数据，结合已知信息，我们能够对2023年居民房贷提前还款金额做一个测算。
一、提前还贷线索搜集
根据人民银行披露的数据，2022年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.2万亿元，其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，住房开发贷款余额9.5万亿元。
2024年1月25日，国新办就金融服务经济社会高质量发展举行新闻发布会，金融监管总局副局长肖远企提到：2023年发放了住房按揭贷款6.4万亿元。
2024年1月26日，人民银行发布《2023年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示：2023年末个人住房贷款余额为38.17万亿元。
二、提前还贷规模测算
首先我们来理一理测算房贷提前还款金额的测算逻辑，2023年期间，个人住房贷款余额变化可用以下公式来表示：个人住房贷款余额变化 = 新发放的个人住房贷款 – 正常偿还的个人住房贷款 – 提前偿还的个人住房贷款
根据前面的信息，2022年末个人住房贷款余额38.8万亿元，2023年末是38.2万亿元，也就是个人住房贷款余额变化为-0.6万亿元；新发放的个人住房贷款为6.4万亿元。
2023年，个人住房贷款余额均值约为38.5万亿元，贷款年限主要为20年和30年。假设个人住房贷年限统一为20年，每年等额本金还款，那么2023年正常偿还的个人住房贷款 ≈ 38.5/20 ≈ 1.9万亿元。
进而我们可以测算2023年提前偿还的个人住房贷款 = 新发放的个人住房贷款 – 正常偿还的个人住房贷款 – 个人住房贷款余额变化 ≈ 6.4万亿元 – 1.9万亿元 – （-0.6万亿元）=5.1万亿元 ≈ 5.0万亿元，占存量房贷的13%。
三、该不该提前还贷？
基于同样的方法，我们能够测算出2023年上半年提前偿还的个人住房贷款约为2.7万亿元，而下半年提前还款量依然有2.4万亿元。可见在下半年存量房贷利率下调之后，提前还贷现象并没有显著减少。
其实也很好理解，如果背房贷的人手里的钱理财的收益率2.50%，当房贷利率由4.80%降到4.20%，难道他就不提前还贷了？显然他拿理财的资金来提前还贷依然是一个更优的选择。
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