发布时间：2023-09-08
前言
2023年9月7日以来，包括工农中建等银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整有关操作事项的公告。总体来看，政策有些超预期，利率下调一步到位，直接给你降到首套房贷利率政策下限。
一、两种理解
根据8月31日发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，无论是新发放贷款置换存量房贷，还是协商变更合同约定的利率水平，由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
在人民银行答记者问的环节，在谈到存量首套房贷利率调整方式上，指出：既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
由于专有名词较多，大部分人读完政策可能会有点懵。即使是明白专有名词含义的人，在理解上也出现了分歧，出现了以下两种理解：
（1）调整后的利率不低于原贷款发放时的首套房贷利率政策下限（LPR加点），LPR是最新的LPR；
（2）调整后的利率不低于原贷款发放时的首套房贷利率政策下限对应的利率，LPR是贷款发放时的LPR。
比如你2020年5月广州借的首套房贷，当时广州的首套房贷利率政策下限是LPR，按第一种理解，你的房贷现在可以降到4.20%（最新的LPR）；按第二种理解，你的房贷现在可以降到4.65%（2020年5月的LPR）。第一种理解的降幅要明显大于第二种。
从四大行发布的细则来看，第一种理解是正确的，而且你不需要和银行协商，直接一步到位给你降到最低。银行主要采用变更合同约定利率的方式，而不是新发放贷款置换存量房贷的方式。如果是固定利率贷款，需要要先转为浮动利率贷款，再申请下调贷款利率。
二、存量首套房贷利率能降多少？
不整那些拗口的文字描述，我这里直接告诉大家你的首套房贷利率能下降到多少。考量大部分房贷期限大于五年，这里的LPR用5年期LPR为例。
（1）2019年10月8日（不含当日）前发放的贷款
这期间发放的首套房贷，对于绝大部分城市，房贷利率直接下调到最新的LPR，即4.20%。对于北京、深圳、厦门这类转换后首套房贷利率政策下限大于LPR的城市，不同银行可能会有差异，比如建设银行是对所有城市均下调至LPR（4.20%），工商银行对深圳可能就是下调至LPR+30BP（4.50%）。
（2）2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款
这期间发放的首套房贷利率可下调至max（LPR，所在城市首套房贷利率政策下限），即下调至两者之中的最大值。由于这期间大部分城市的首套房贷利率政策下限就是LPR，所以大部人房贷利率也是下调到最新的LPR，即4.20%；对于北京、深圳、厦门这类首套房贷利率政策下限大于LPR的城市，比如深圳是LPR+30BP，意味着房贷利率只能下调至4.20%+30BP=4.50%。
（3）2022年5月14日（不含当日）后发放贷款
这期间发放的首套房贷利率可下调至max（LPR-20BP，所在城市首套房贷利率政策下限），即下调至两者之中的最大值。对于首套房贷利率政策下限为LPR-20BP或更低的城市，房贷利率下调到最新的LPR-20BP，即4.00%；对于北京、深圳、厦门这类首套房贷利率政策下限大于LPR-20BP的城市，比如深圳是LPR+30BP，意味着房贷利率依然只能下调至4.20%+30BP=4.50%。
通过前面的分析，你只要知道你贷款时所在城市首套房贷利率政策下限便可以快速计算出你的房贷利率能下降到多少，为此我整理了50个城市首套房贷利率政策下限历史调整表：
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