发布时间：2023-07-25
前言：
昨天的政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。如果说过去房地产市场，尤其是一二线城市的房地产市场，是供小于求的状态，发生重大变化那只能是向供大于求的状态转变。
一、房地产需求见顶
过去20年，城镇化持续推进，经济高速发展，房地产企业与居民加杠杆，三大动力源推动下，房地产市场高歌猛进20年，这一势头在2022年迎来转折点。
2000年以来，我国商品房销售面积共有三个年份出现下降，第一次是2008年，适逢全球金融危机，商品房销售面积下降了14.7%；第二次是2014年，商品房销售面积下降了7.6%；第三次是2022年，商品房销售面积下降了24.3%，降幅远超前两次。
前两次在出台刺激政策后，房地产市场重回高速增长。当前，过去的三大动力源均呈动力不足状况，加之人口的长期趋势，这一次怕是难以重回增长了。
2023年上半年，商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，且二季度降幅高于一季度。根据易居房地产研究院发布的报告，7月1-20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比下降33%，同比下降37%，下降势头似乎仍有扩大的趋势。
二、量价难以兼顾
卖过东西的应该知道，当一件东西市场需求下降时，你如果要维持销量那就得降价，不降价那销量就会下滑。当前的房地产市场就是这种状况，量价难以兼顾，稳房价将导致供大于求，结果就是销量的下滑。
不知大家有没有发现过去的高频词“稳房价”现在提得越来越少了，政策也需顺应经济规律。本次政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，后续可能会一定范围内允许房企采取“以价换量”的操作。
靠房地产拉动经济增长的时代已然过去，下一个经济增长点在哪里？
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