发布时间：2023-07-16
前言
2023年7月14日，国务院新闻办公室举行2023年上半年金融统计数据新闻发布会，发布会多次提及房地产贷款情况。本文将结合现有信息，对2023年上半年居民房贷提前还款金额做一个测算。
一、提前还贷线索搜集
根据人民银行披露的数据，2022年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.2万亿元，其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，住房开发贷款余额9.5万亿元。
在2023年7月14日举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜对今年上半年房地产贷款情况进行了介绍，相关数据我整理如下：
从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元；房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，开发企业承贷的大约是6-7万亿元。
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
二、提前还贷规模测算
首先我们来理一理测算房贷提前还款金额的测算逻辑，2023年上半年期间，个人住房贷款余额变化可用以下公式来表示：
个人住房贷款余额变化 = 新发放的个人住房贷款 – 正常偿还的个人住房贷款 – 提前偿还的个人住房贷款
根据前面的信息，2023年上半年个人住房贷款余额较年初略微减少一点，也就是个人住房贷款余额变化为一个略小于0的数，可以近视看作0；新发放的个人住房贷款为3.5万亿元。
2023年上半年，个人住房贷款余额约为39万亿元，贷款年限主要为20年和30年。假设个人住房贷年限统一为20年，每年等额本金还款，那么2023年上半年正常偿还的个人住房贷款 ≈ 39/20*0.5 ≈ 1万亿元。
进而我们可以测算2023年上半年提前偿还的个人住房贷款 = 新发放的个人住房贷款 – 正常偿还的个人住房贷款 – 个人住房贷款余额变化 ≈ 3.5万亿元 – 1万亿元 – 0 ≈ 2.5万亿元，占存量房贷的6%。
三、该不该提前还贷？
在2023年上半年金融统计数据新闻发布上，人民银行货币政策司司长邹澜对提前还贷现象进行了说明：
统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
话说得很明白了，如果你现在房贷利率明显高于你理财或其他投资的回报率，提前偿还房贷是一个理性选择。除非说银行主动变更合同约定或者贷款置换至更低的房贷利率，而这无疑将显著侵蚀银行的利润。就目前来看，提前还贷现象仍会持续。
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