发布时间：2023-02-23

前言：

近期，有关部门披露全国现有房屋6亿栋，引发热议。大家关注的其实是全国目前到底有多少套住房？房子是不是过剩了？今天不聊票据，聊聊经济周期之母——房子。

一、房屋6亿栋

近日，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”。

6亿栋房屋，这得有多少套房子，我国也才14亿人，很容易让人泛起联想。那这6亿栋房子的具体是什么样的房子呢？

据《中国建设报》报道，在这6亿栋房屋中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

农村房屋5.5亿栋，就假设其中4亿栋是住宅，一栋按一套计算，4亿套住宅；城镇房屋4700万栋，假设其中3000万栋是住宅，按平均6楼一楼两户共12套住宅计算，就是3.6亿套。两者加起来有7.6亿套，当然这个估计是比较粗略的，下面我给一个相对准确的计算方法。

二、7亿套住宅

2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：“数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”

2019年，我国总人口14.1亿，其中城镇人口8.8亿，乡村人口5.3亿。可以算出：全国住房面积合计609亿平方米，其中城镇人口住房面积350亿平方米，乡村人口住房面积合计259亿平方米。按城镇人口90平米一套房，乡村人口100平米一套房来计算，2019年我国共有住房大约6.5亿套，其中城镇3.9亿套，乡村2.6亿套。

2020-2022年我国商品房住宅销售面积合计为42.6亿平方米，按90平米一套计算，增加4700万套。即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房总量，2022年末，我国住房总量就接近7亿套，平均每两个人一套，人均住房面积46.2平方米。

三、房子过剩了吗？

2022年末，我国人均住房面积46.2平方米，与文化相近、经济发展模式相似的东亚国家相比，日本人均住房面积39平米左右，韩国34平米左右，中国的人均住房面积已经远远超过了日本和韩国。

可以明确的是，目前中国住房总量过剩，问题在于是否是结构性过剩，即二线以下城市住房过剩，一二线城市依然住房紧缺。支撑这一逻辑的背后原因在于都市圈化，即全国人口向一二线超级都市聚集，但一二线城市的房价多少有点让人望而却步。

不过，从全国角度看，商品房住宅销售面积的持续增长不可持续。2022年，我国商品房住宅销售面积为11.46亿平方米，同比下降26.8%，是本轮房地产超级周期开始真正下行的第一年。虽然过去一年也出台了很多支持政策，但长期来看房地产市场下行斜率可能放缓，但周期趋势恐怕难改。

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