发布时间：2022-09-30
前言：
2022年9月29日，央行、银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于符合条件的城市，可阶段性放宽首套住房贷款利率下限。本文将对住房贷款利率下限政策进行解读，并分析哪些城市符合条件。
一、《通知》核心内容
阶段性放宽首套住房贷款利率下限的政策核心内容可归纳为以下三点：
（1）城市需满足的条件
2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。
（2）调整时效与对象
在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
（3）具体安排
符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
二、房贷利率下限政策梳理
我国住房贷款利率下限遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制：
（1）全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；
（2）人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；
（3）银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
本次调整的全国层面的首套房贷款利率下限，符合条件的城市可以LPR的基础上继续下调首套房贷款利率下限。
三、今年房贷利率下限变化
今年央行多次推动了房贷利率下限的下调，包括5月15日宣布下调首套房贷款利率下限20个基点，5月20日和8月22日分别下调5年期LPR15个基点，现在又允许符合条件的城市可以放宽首套房贷款利率下限。历次变化情况如下：
（1）对于首套房贷款利率下限，由年初的4.60%下调至4.10%-X%，下调了50+X个基点，X为符合条件的城市选择继续下调的幅度；
（2）对于二套及以上住房贷款利率下限，由年初的5.20%下调至4.90%，下调了30个基点。
可以看到，相较于二套及以上住房，首套房的房贷利率下限下调幅度更大，也是政策支持刚性住房需求的一个体现。
四、哪些城市符合条件
那哪些城市可以放宽首套房贷款利率下限呢？前文说到需满足的条件：“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。”
现在问题变为：2022年6-8月份哪些城市新建商品住宅销售价格环比、同比均连续三个月下降？根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数数据，经过整理，得到结果如下（打勾代表该城市当月环比、同比均出现下降）：
数据来源：国家统计局，票风笔记整理
最后一列如果打勾，表示该城市6-8月连续三个月新建商品住宅销售价格环比、同比均出现下降，即为满足条件的城市，可以看到，包含天津、武汉、大连、石家庄、哈尔滨等城市，共计23个城市，在70个城市中占比33%。
当然，这23个城市满足条件并不意味着这些城市一定会下调首套房贷款利率，还需要这些城市政府根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定。
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