发布时间:2022-02-22

前言

中国目前总共有多少套住房?人均住房面积多少?房子过剩了吗,是全面过剩还是结构性过剩?未来将如何演变?本文试着回答这些问题。

一、住房总量6.8亿套

实际上,中国目前具体有多少套房子没有一个确切的值,因为除商品房外,还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。虽然没有确切的统计数据,但我们可以根据官方给的数据大致估算。

2021年8月31日,国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会,住房和城乡建设部部长王蒙徽提到:“数据显示,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”

2019年,我国总人口14.1亿,其中城镇人口8.8亿,乡村人口5.3亿。可以算出:全国住房面积合计609亿平方米,其中城镇人口住房面积350亿平方米,乡村人口住房面积合计259亿平方米。按城镇人口90平米一套房,乡村人口100平米一套房来计算,2019年我国共有住房大约6.5亿套,其中城镇3.9亿套,乡村2.6亿套。

2020-2021年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿平方米,按90平米一套计算,增加3500万套。即使不考虑商品房以外新增加的房子,加上2019年的住房总量,2021年末,我国住房总量就达到6.8亿套,人均住房面积45.4平方米,即使按城镇人口统计也达到43.3平米。

二、目前中国住房过剩了吗?   

人均住房面积45平米,你被平均了吗?对普通家庭而言,一个三口之家如果能住一个90平米的房子就算很幸福的了,人均30平米;对于我们这种社畜而言,能租一个20平米的单间就美滋滋了。也许这就是世界的参差吧!

与文化相近、经济发展模式相似的东亚国家相比,日本人均住房面积39平米左右,韩国人均住房面积34平米左右,中国已经稳稳超过了他们。

回到正题,目前中国住房总量过剩相对确定,问题在于是否是结构性过剩,即二线以下城市住房过剩,一二线城市依然住房紧缺。支撑这一逻辑的背后原因在于都市圈化,即全国人口向一二线超级都市聚集。

三、房地产已到转折点 

下图为我国2000-2021年商品房住宅销售面积的变化趋势图,商品房住宅销售面积由2000年的1.66亿平米增长到2021年的15.65亿平米,年复合增长率为11.3%。

2000-2021年商品房住宅销售面积的变化趋势图

15.65亿平米什么概念,按目前的人均45平米算,可供3500万人居住,但目前中国人口增长已经陷入停滞,城镇化空间也寥寥无几,未来哪里有这么多需求。2021年,还在施工的房屋施工面积就达到97.5亿平方米,光把这些建好就能够2亿人住。房地产到了不得不转的时刻。

展望未来,二线以下城市房子过剩状况还会加深;一线城市将实行两轨制甚至三轨制,在保持商品房高价的同时,建设相对低价的保障性住房或共有产权房,通过房屋价格、品质将不同的购房群体区分开来;二线城市介于两者之间。


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