发布时间：2022-02-22
前言
中国目前总共有多少套住房？人均住房面积多少？房子过剩了吗，是全面过剩还是结构性过剩？未来将如何演变？本文试着回答这些问题。
一、住房总量6.8亿套
实际上，中国目前具体有多少套房子没有一个确切的值，因为除商品房外，还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。虽然没有确切的统计数据，但我们可以根据官方给的数据大致估算。
2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：“数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”
2019年，我国总人口14.1亿，其中城镇人口8.8亿，乡村人口5.3亿。可以算出：全国住房面积合计609亿平方米，其中城镇人口住房面积350亿平方米，乡村人口住房面积合计259亿平方米。按城镇人口90平米一套房，乡村人口100平米一套房来计算，2019年我国共有住房大约6.5亿套，其中城镇3.9亿套，乡村2.6亿套。
2020-2021年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿平方米，按90平米一套计算，增加3500万套。即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房总量，2021年末，我国住房总量就达到6.8亿套，人均住房面积45.4平方米，即使按城镇人口统计也达到43.3平米。
二、目前中国住房过剩了吗？
人均住房面积45平米，你被平均了吗？对普通家庭而言，一个三口之家如果能住一个90平米的房子就算很幸福的了，人均30平米；对于我们这种社畜而言，能租一个20平米的单间就美滋滋了。也许这就是世界的参差吧！
与文化相近、经济发展模式相似的东亚国家相比，日本人均住房面积39平米左右，韩国人均住房面积34平米左右，中国已经稳稳超过了他们。
回到正题，目前中国住房总量过剩相对确定，问题在于是否是结构性过剩，即二线以下城市住房过剩，一二线城市依然住房紧缺。支撑这一逻辑的背后原因在于都市圈化，即全国人口向一二线超级都市聚集。
三、房地产已到转折点
下图为我国2000-2021年商品房住宅销售面积的变化趋势图，商品房住宅销售面积由2000年的1.66亿平米增长到2021年的15.65亿平米，年复合增长率为11.3%。
15.65亿平米什么概念，按目前的人均45平米算，可供3500万人居住，但目前中国人口增长已经陷入停滞，城镇化空间也寥寥无几，未来哪里有这么多需求。2021年，还在施工的房屋施工面积就达到97.5亿平方米，光把这些建好就能够2亿人住。房地产到了不得不转的时刻。
展望未来，二线以下城市房子过剩状况还会加深；一线城市将实行两轨制甚至三轨制，在保持商品房高价的同时，建设相对低价的保障性住房或共有产权房，通过房屋价格、品质将不同的购房群体区分开来；二线城市介于两者之间。
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