发布时间：2021-11-04
前言：
最近几个月，房企接二连三的爆雷、地产公司股票跌跌不休，债券也是动不动跌停，土地招标流拍，地方政府出台房价“限跌令”等等，房地产行业有种山雨欲来风满楼的感觉。那房地产拐点真的到了吗，还是像以前一样，虚晃一枪，然后接着奏乐接着舞。
一、缺席的“金九银十”
在9月房地产市场销售低迷之后，10月房地产销售依然不容乐观。根据克而瑞研究中心最新公布的数据，10月百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月销售规模环比增长1.4%，同比则延续自7月以来的下跌趋势，但降幅收窄至32.2%。10月，房地产市场持续降温，克而瑞重点监测的29个城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。
一线城市成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。其中，北京、上海整体仍处低位，广州创今年以来次新低，深圳则有所回升。25个二、三线城市成交环比下降4%，同比下降23%。宁波、南京、厦门等热点城市成交持续下行，成都、常州等环比近乎腰斩。二成二、三线城市成交同比转正，徐州、西安等皆升至今年以来高位。不过，近半二、三线城市市场依旧低迷，成交同比跌幅继续扩大。
在市场降温的大背景下，“金九银十”的市场行情未如期到来。
二、优质龙头地产公司亦不乐观
如果说前面的行业数据不够直观，我们来看一下地产公司中最优质房企的销售情况，这里以万科和中海地产作为代表大家没有异议吧。我们首先来看一下两家房企的销售单价，由下图可知，今年以来万科和中海地产销售单价并没有明显下降，万科的销售单价在1.6万元/平米左右，中海地产的销售单价在2.0万元/平米左右，远高于恒大8千元/平米左右的销售单价，从中透露出万科和中海地产主要聚焦于一二三线城市的核心地段，我想这也是为什么大家会认为这两家房企比较优质的原因所在。
但是即使是这么优质的房企，9-10月的销售业绩依然低迷，由下图可以看到无论万科还是中海地产，进入下半年以后销售都明显转弱，在传统的“金九银十”的旺季销售额依然起不来。2021年9-10月，万科销售金额为780.6亿元，同比下降26.94%；中海地产销售金额为475.6亿元，同比下降25.48%。如果说像万科、中海这种优质房企销售都明显下滑，那其他房企能好到哪去呢？
三、结 语
常言道：“一鼓作气，再而衰，三而竭”，用房地产来刺激经济也并非百试百灵，从前房地产本身确实存在发展空间，政府做的更多的是因势利导，在经过2008年之后、2015年之后两轮强力刺激之后，房地产发展的动力还有多少空间？
说回票据市场，如果说房地产销售的下滑，是不是意味着房地产贷款的下降？如果说居民都没有了房贷的需求，监管机构放松房地产贷款约束还能凑效吗？我认为这可能就是当下的现状，即使对房地产贷款进行了边际放松，但伴随着买房需求下降带来房贷的下降，也许短期可以通过对之前积压的房贷加快审批来增加房地产贷款投放，但中期来看银行对房地产贷款投放依然不乐观。因此我对票据利率的判断是短期有一定上行压力，但中期来看恐怕依然是低位运行。
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