发布时间：2022-03-04
前言：
今年3月以来我一直坚持票据利率在较长时间内保持低位运行的一个核心逻辑就是信贷结构的调整，而信贷结构调整的核心在控制房地产贷款的投放。2020年12月，人民银行会同银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。近期，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2021）》 ，对“实施房地产贷款集中度管理”进行了专题阐述，本文予以摘录，我认为对大家理解房地产贷款调控思路会有很大帮助。
为贯彻落实党的十九大“健全货币政策与宏观审慎政策双支柱调控框架”的决策部署，人民银行牵头相关部门建立健全我国宏观审慎政策框架，并将房地产金融作为宏观审慎管理的重点领域，以防范潜在系统性金融风险。2020年12月，人民银行会同银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，以健全我国宏观审慎管理制度，完善房地产金融管理长效机制。
一、建立房地产贷款集中度管理制度的重要意义
房地产贷款集中度管理是健全我国宏观审慎制度的具体措施，有利于提高金融体系稳健性。房地产事关民生和发展，在国民经济中占有重要地位，许多经济体都把防范房地产市场风险作为宏观审慎管理的重要内容。据国际货币基金组织2018年统计，全球有至少39个国家将偿债收入比（DSTI）纳入宏观审慎政策工具箱，运用贷款价值比（LTV）管理房地产金融风险则更加普遍，一些经济体还通过调整逆周期资本缓冲、房地产贷款风险权重、风险敞口限制等控制房地产贷款增长。从实践经验看，这些审慎工具取得了一定成效。此前，我国已较为充分地使用最低首付比（等效于贷款价值比）等需求侧工具，但对供给侧工具的使用还不充分。房地产贷款集中度管理作为供给侧的宏观审慎政策工具，对银行业金融机构投放的房地产贷款占全部贷款的比例提出上限要求，从而防范资金过度流向房地产领域，显著提高金融体系应对房地产市场波动的稳健性。
房地产贷款集中度管理是实施好房地产金融审慎管理制度的重要举措，有利于促进房地产市场平稳健康发展。房地产贷款集中度管理制度的出台经过了严格规范的治理流程，与市场沟通充分，政策公开、规则透明，能够从根本上校正银行预期，引导其根据防范系统性金融风险和房地产形势的需要，调整中长期经营策略和信贷结构，从而起到促进房地产市场平稳健康发展、防范潜在系统性风险的作用，是实施好房地产金融审慎管理制度的重要举措。
房地产贷款集中度管理有利于推进金融供给侧结构性改革，引导金融资源从房地产转向实体经济。房地产贷款集中度管理是金融供给侧结构性改革的重要举措，有利于抑制房地产信贷投放冲动，促进银行业金融机构合理调整信贷结构，将信贷资源更多转向制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节，提高服务实体经济的能力。
房地产贷款集中度管理有利于抑制居民部门杠杆率水平。住房贷款是居民负债的重要组成部分，房地产贷款集中度管理制度对银行业金融机构发放的个人住房贷款占全部贷款的比例提出上限要求，有助于从资金供给端抑制居民杠杆率的过快上升，防范潜在系统性风险。
二、房地产贷款集中度管理制度的主要内容
房地产贷款集中度管理制度是指，银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会规定的相应上限。对于超出上限的银行业金融机构给予一定业务调整过渡期，个别房地产贷款集中度过高、在过渡期内达到集中度要求确有困难的银行业金融机构，经申请，可在一定条件下适度延长过渡期。
对房地产贷款集中度进行分档管理。银行业金融机构按照资产规模及机构类型，分为大型银行、中型银行、小型银行（含大中城市及城区农合机构、民营银行）、县域农合机构和村镇银行等五档，分档设定上限，从40%到12.5%不等（见表3-3）。上限设定充分考虑不同类型银行的实际经营情况。
体现区域差异。对于区域经营的地方法人银行，人民银行副省级及以上分支机构会同所在地银保监会派出机构在充分论证的前提下，以第三、四、五档具体要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定其房地产贷款集中度管理要求，人民银行、银保监会将对此进行监督管理。
设置过渡期。为促进超过集中度管理上限要求的银行业金融机构稳步调整相关业务，避免对现有房地产贷款业务造成冲击，管理制度根据不同情况分类设定了过渡期。过渡期结束后，因客观原因未能满足集中度管理要求的银行业金融机构，可根据实际情况提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，适当延长过渡期。
明确约束措施。超出集中度管理上限要求的银行业金融机构应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案，报送人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季报告执行情况。符合管理要求的银行业金融机构应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对未执行管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会将采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施予以校正。
建立长效调节机制。人民银行、银保监会将综合考虑银行业金融机构的业务发展、房地产系统性金融风险等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（2021年底前）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
三、常态化实施房地产贷款集中度管理制度
房地产贷款集中度管理制度出台后，各地人民银行分支机构和银保监会派出机构统筹考虑当地经济发展、房地产形势以及不同类别银行业金融机构的实际情况，经过充分论证，确定了辖区内地方法人银行房地产贷款集中度管理要求。同时，对于超出集中度上限的银行业金融机构，人民银行、银保监会以及各地人民银行分支机构和银保监会派出机构综合考虑各家银行业金融机构的实际情况，指导其制定过渡期调整方案，要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序。
当前，房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，人民银行将会同银保监会持续做好银行业金融机构房地产贷款集中度日常监测，督促超限银行按照过渡期调整方案有序实现压降目标，在实践中不断完善房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场健康发展。