发布时间：2020-09-27
前言：
言房地产及其上下游行业作为票据使用大户，与票据市场联系紧密。近日，一篇关于恒大集团发给广东省政府的《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络刷屏，随后，恒大集团公告称该报告凭空捏造、纯属诽谤。欲知恒大集团的情况如何，就不得不先了解我国房地产行业当前处于什么阶段。
一、我国房地产行业的动力源
长期以来，推动我国房地产行业飞速发展的动力源主要有三个：
（1）城镇化持续推进（需求旺盛），城镇化率由2000年的36.2%持续上升至2019年的60.6%；
（2）经济高速发展，一批人先富了起来（需求可以转化为购买力），近20年GDP平均增长率9%；
（3）政府刺激与货币放水（房地产企业与居民加杠杆），光最近10年，房地产贷款余额由2010年末的9.42万亿元提升至2020年6月末的47.40万亿元，增长近5倍。
过去20年，这三个动力源一环扣一环，给房价上涨带来源源不断的动力。未来这三个动力源将如何演变？
二、城镇化率有提升空间，但难以带来需求
2019年末，我国城镇化率（城镇人口/总人口）已经达到60.60%，也就是中国14亿人口，有8.5亿居住在城镇，5.5亿居住在农村。认为房价继续上涨的人常说的一个论据是发达国家的城镇化率在80%左右，中国的城镇化率还有很大的空间。
这里且不说中国人均GDP达到发达国家水平还需要多少年（目前中国人均GDP仅为美国的六分之一），而且我国城镇化率存在“低估”，因为目前我国农村居住的着大量的中老年人，60岁以上人口中农村占比60%，从我身边的情况来看，我们村和隔壁村已经没有40岁以上的人居住了，绝大部分年龄都在50岁以上，即使没有城镇化，伴随农村老年人的过世，城镇化率仍会继续抬升。总之一句话，农村已经没有足够的年轻劳动力进入城市了。
三、经济步入中速增长阶段 & 贫富分化下有效需求不足
如果说城镇化已经没有多少空间了，那城市之间的大都市圈化有没有空间呢？换句话说，城市人口会不会继续向北京、上海、深圳、广州、杭州、南京这些一线、强二线城市转移？目前来看，这一趋势确实存在，一二线城市人口依然保持持续的净流入。
但问题是一线、强二线城市的房价可不菲，上海郊区5万一平的100平米房子就需要500万元，以绝大部分年轻人的工资水平，是不可能负担得起的，除非他家里“有矿”，也就是说目前大部分有购房需求的人却买不起房子，经济学里面这叫无效需求。而且照目前经济发展趋势，未来经济增长将步入2%-6%的中速增长阶段，年轻人的收入未来很难有大幅提升。
有人会说：既然穷人买不起，有富人买房价也能涨，越贵越买。几十年来，中国经济的高速发展确实造就了规模不小的富人群体，其中很大比例本身就是一线城市的房产持有者。根据瑞士信贷《2019全球财富报告》，预计到2020年，中国可投资资产大于600万人民币的高净值家庭将达到346万户，从中可以看出，中国富人阶层规模不小。2019年，北京、上海、深圳的商品房分别销售了11万套、20万套、6万套，与富人阶层规模相比并不高，理论上，只要他们认为房价会涨的信念坚定，并且买买买，房价上涨确实会自我实现。总之一句话，一二线城市房价能不能上涨，看有钱人的信仰坚不坚定。
四、政策寻求平衡，“稳房价”而非“降房价”
过去，地方政府某种程度上与房地产开发商的利益是一致的，房价的上涨可以为地方政府带来大量的财政收入，地方政府乐见其成；另一方面，央行历次放水的钱很大部分也都流入了房市，同时银行积极发放住房抵押贷款也为购房者提供了充足的弹药，加杠杆买房已成为常态。
近些年虽然房地产调控政策年年有，但政策不是想着怎么增加住房供给以及推出房产税（对2套以上住房征税），更多的是压制需求，对买房设置了诸多限制，导致符合条件的疯狂买房，不符合条件变着法符合条件去买房，形式上离婚也无所谓。这种形式的调控能有效才怪，导致百姓形成了一种错觉：越调控越涨。
目前，全国范围内的住房需求面临拐点（一线，强二线城市不一定），下图为恒大研究院对我国商品住房市场空间的预测，连房地产企业的研究机构都已承认住房需求将不断下降。
资料来源：恒大研究院
现在问题是，需求要下来了，供给能否下来，如果下不来，供大于求必然会导致房价下跌，实际上三四线城市房价已经出现下跌了。对政府而言，这就面临一个矛盾，即降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾。当前政府的政策试图在其中寻求平衡，一方面，放松一二线城市的落户限制等措施释放购房需求，另一方面，对房地产企业加杠杆扩张进行限制，出台“三条”红线政策，控制住房供给，总体基调是“稳房价”，而非“降房价”。
靠房地产拉动经济增长的时代即将过去，在此之前如果不能培育出新的经济增长点，经济增长必然会再下一个台阶，而经济增速下滑又会加大对房地产的依赖，陷入死循环，直至房地产泡沫破裂。我们只能寄希望于我国的新兴产业、科技创新未来能带来新的经济增长动力，才有希望在发展中解决房地产泡沫问题。
五、回顾与总结
我们来回顾一下上文的主要内容：
（1）中国城镇化已逐步进入尾声，农村地区已经没有足够的劳动力进入城镇；但城市之间的大都市圈化仍然存在，人口依然存在向一线、强二线城市流动的趋势。
（2）对于三四线城市，人口持续流出，购房需求不断下降；而这些城市的地方政府由于离不开房地产开发带来的财政收入，仍在孜孜不倦的卖地，房地产需求下降而供给甚至增多，必然导致房价下跌。
（3）中国经济即将步入中速增长阶段，存量经济愈发明显，阶层出现固化。对于一二线城市，虽然人口依然持续流入，但大部分有购房需求的人却不具备购买力，购房主力军主要来自于全国的富人阶层，这一阶层的家庭数量规模不小；另一方面，一二线城市房子的新增供应量并不高，市区的房子是卖一套少一套。房价能否上涨取决于富人阶层对房价上涨的信念是否坚定。
（4）当前阶段，全国范围内的住房需求面临拐点，政府面临降低房地产供给与经济增长需要房地产之间的矛盾。目前政府对房地产的政策主要是寻求平衡，挖掘需求的同时有限控制供给，总基调是“稳房价”，而非“降房价”。
从上可知，房地产行业正面临拐点，收缩将成为常态，部分扩张激进的房地产企业将面临流动性危机，如恒大集团。对于这一类地产企业，当前最优选择必然是减少在三四线城市拿地，有选择性地在一二线城市拿地，减少资金支出；尽可能多的把存量房子卖出去，回笼资金。实际上恒大集团在其2020年半年报中提出的“高增长、控规模、降负债”的发展模式就是遵循这一思路，即“公司将充分利用集团庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长；控制土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年计划平均每年减少总土地储备 3000 万平方米左右。”
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